Ortak tapulu tarla ya da arsa sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir karar çıktı. Özellikle hisseli taşınmazlarda “benim haberim olmadan satılmış” tartışmaları yıllardır sürüyordu. Bu konuda son sözü bu kez Yargıtay 7. Hukuk Dairesi söyledi.
Karar, hem satış yapanı hem de “ön alım hakkı”nı kullanmak isteyen hissedarları doğrudan ilgilendiriyor.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?
Hisseli bir tapuda paydaşlardan biri hissesini dışarıdan birine satarsa, diğer hissedarların o payı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Buna halk arasında “şufa hakkı” denir.
Yani diyelim ki üç kardeşin ortak bir tarlası var. Kardeşlerden biri payını yabancı birine satmak istiyor. Diğer kardeşler isterse, o payı aynı şartlarla önce kendileri alabilir.
Ama işte mesele burada karışıyor.
Sınırlar Belli Değilse Satış Tartışmalı Hale Geliyor
Karara konu olayda, ortak tapulu bir tarlada bir hissedar payını satıyor. Diğer hissedar da “Ben ön alım hakkımı kullanmak istiyorum” diyerek dava açıyor.
Satışı yapan taraf ise, “Biz zaten tarlayı kendi aramızda bölmüştük, herkes kendi yerini kullanıyordu” savunmasını yapıyor. Yani fiili taksim olduğunu iddia ediyor.
Ancak yapılan incelemede, arazide net sınırlar, çit, işaret ya da belirgin bir ayrım olmadığı tespit ediliyor. Tarla boş ve bölünmemiş görünüyor.
İşte tam bu noktada Yargıtay devreye giriyor.
Yargıtay Ne Dedi?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararında şu noktaların altını çizdi:
- Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüşse ve herkes kendi kısmını kullanıyorsa,
- Satış sırasında diğer paydaş itiraz etmiyorsa,
- Sonradan “ön alım hakkımı kullanacağım” demesi dürüstlük kuralına aykırı olabilir.
Ama…
Eğer ortada gerçekten fiili bir bölüşüm yoksa, sınırlar belli değilse, mahkeme bunu detaylı şekilde incelemek zorunda. Sadece “bölünmüştü” denmesi yeterli değil.
Yani sözle değil, somut delille ispat gerekiyor.
Bu Karar Neden Önemli?
Türkiye’de özellikle kırsal bölgelerde hisseli tarla ve arsa çok yaygın. Miras yoluyla kalan yerlerde çoğu zaman resmi bölüşüm yapılmadan herkes kendi kafasına göre bir yer kullanıyor.
Ancak resmi sınır çizilmemişse ve tapuda hâlâ ortak görünüyorsa, ileride ciddi hukuki sorunlar çıkabiliyor.
Bu karar şunu netleştirdi:
- Gerçek bir fiili taksim varsa ve satış anında ses çıkarılmamışsa, sonradan hak iddia etmek zorlaşır.
- Ama fiili taksim yoksa, ön alım hakkı ciddi şekilde değerlendirilir.
Hakkınızı Kaybetmemek İçin Ne Yapmalı?
Ortak tapulu bir yeriniz varsa:
- Taşınmaz gerçekten bölündüyse bunu resmi hale getirin.
- Sınırları belirgin hale getirin, mümkünse ifraz (resmi bölme) işlemi yaptırın.
- Satış durumunda haberdar olur olmaz hukuki süreci başlatın.
Aksi halde “nasıl olsa bizim aramızda bölmüştük” demek yeterli olmayabilir.
Bu karar, hisseli tapularda “nasılsa kendi aramızda paylaştık” döneminin riskli olduğunu bir kez daha gösterdi.
Ön alım hakkı ciddi bir haktır ama zamanında ve doğru şekilde kullanılmazsa kaybedilebilir. Özellikle ortak tapulu tarlası olan milyonlarca kişi için bu karar emsal niteliği taşıyor.
