Kira artışlarında yıllardır tartışma konusu olan "5 yıl kuralı" Yargıtay'ın yeni kararıyla bambaşka bir boyut kazandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yenilenmesinin her durumda 5 yıllık süreyi sıfırlamayacağına hükmetti. Bu karar, özellikle piyasa rayicinin çok altında kira ödeyen kiracılar ile yıllardır zam yapamayan ev sahiplerini doğrudan ilgilendiriyor.
5 YILLIK KURAL NE DEMEKTİ
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışlarında TÜFE oranını esas alıyor. Ev sahibi, sözleşme süresince kiracıya TÜFE'nin üzerinde zam yapamıyor. Ancak kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra ev sahibi, "kira tespit davası" açarak mahkemeden kira bedelinin piyasa rayicine göre yeniden belirlenmesini isteyebiliyor.
Bu kural yıllardır şöyle işliyordu: ev sahibi ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalandığında, 5 yıllık süre sıfırlanıyordu. Yani ev sahibi daha 3 yıl dolmuşken kiracıyla yeni sözleşme imzalarsa, 5 yılı baştan beklemeye başlıyordu. Bu durum, piyasa rayicinin çok altında kira ödeyen kiracıları korurken ev sahiplerini mağdur eden bir döngü yaratıyordu.
YARGITAY NE DEĞİŞTİRDİ
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 3 Mart 2026 tarihli kararı (2025/3450 Esas, 2026/1141 Karar) bu döngüyü kırdı. Mahkeme, şu tespitlerde bulundu:
Kira sözleşmesinin yazılı olarak yenilenmesi, her durumda kira ilişkisini sona erdirmez. Eğer yenilenen sözleşme sadece mevcut durumu kağıda dökmek amacıyla yapılmışsa ve belirlenen kira bedeli piyasa rayicinin çok altındaysa, 5 yıllık süre hesabında ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi esas alınmalıdır.
Yargıtay ayrıca, yerel mahkemelerin sadece son imzalanan sözleşme tarihine bakarak "5 yıl dolmadı" deyip davayı reddetmesini "eksik inceleme" olarak değerlendirdi. Mahkemelerin bilirkişi raporu alarak kira bedelinin gerçekten piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiğini vurguladı.
BU KARAR KİMLERİ ETKİLİYOR
Bu karar en çok şu durumda olanları ilgilendiriyor: yıllardır aynı kiracıyla çalışan ve düşük kira alan ev sahipleri artık sözleşme yenileme tarihini değil, ilk kira ilişkisinin başlangıcını referans alarak kira tespit davası açabilecek.
Örneğin, 2018'den beri kiracısı olan bir ev sahibi 2023'te yeni sözleşme imzalamış olsa bile, mahkeme ilk kira ilişkisinin 2018'de başladığını kabul edebilecek. Bu durumda 5 yıllık süre 2023'te değil 2018'de başlamış sayılacak ve ev sahibi dava açma hakkını zaten kazanmış olacak.
KİRACILAR İÇİN NE ANLAMA GELİYOR
Kiracılar açısından bu karar, sözleşme yenilemenin artık bir "koruma kalkanı" olarak kullanılamayacağı anlamına geliyor. Ancak panik yapılmaması gereken bir detay var: karar, 5 yıl kuralını tamamen ortadan kaldırmıyor. Sadece kira bedelinin piyasa rayicinden açıkça kopuk olduğu ve sözleşme yenilemenin gerçek bir güncelleme içermediği durumlarda geçerli.
Yani kira bedeli makul bir seviyedeyse ve sözleşme yenilenirken gerçek anlamda bir kira güncellemesi yapıldıysa, 5 yıllık süre hâlâ yenilenen sözleşme tarihinden itibaren hesaplanacak.
DAVA AÇARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kira tespit davası açmak isteyen ev sahiplerinin bazı önemli noktalara dikkat etmesi gerekiyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre, kira tespit davası her zaman açılabilir ancak kararın yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılması ya da kiracıya yazılı bildirim yapılması şart.
Bilirkişi raporunun sonucu da kritik önem taşıyor. Mahkeme, emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, büyüklüğünü ve özelliklerini değerlendirerek yeni kira bedelini belirliyor. Bu bedel genellikle bilirkişi raporunda tespit edilen rayiç bedelin biraz altında, "hak ve nesafet" ilkesine göre belirleniyor.
UZMANLAR NE DİYOR
Hukuk çevrelerinde bu karar, kira piyasasında dengeyi yeniden sağlamaya yönelik önemli bir adım olarak değerlendiriliyor. Uzmanlar, özellikle büyük şehirlerde kira bedelinin piyasa rayicinin yüzde 50'sinin bile altında kaldığı binlerce sözleşme bulunduğunu ve bu kararın söz konusu sözleşmelerdeki dengesizliği gidermek için bir araç olacağını belirtiyor.
Kiracı dernekleri ise kararın kötüye kullanılma potansiyeline dikkat çekiyor. Zaten uygun kira ödeyen kiracıların gereksiz davalarla muhatap kalmaması için mahkemelerin her dosyayı ayrı ayrı ve titizlikle incelemesi gerektiğini vurguluyorlar.
Kira ilişkisinde sorun yaşayan hem ev sahiplerinin hem kiracıların, bu yeni içtihat çerçevesinde haklarını öğrenmek için bir avukata danışması en sağlıklı adım olacaktır.
