Anayasa Mahkemesi, hisseli ev, arsa ve tarla satışlarında önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir karara imza attı. Taşınmazın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi. Karar, 9 ay sonra yürürlüğe girecek.
Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazların satışında uygulanan önalım hakkına ilişkin düzenlemeyi karara bağladı. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla, önalım davalarında satışa konu payın rayiç bedel üzerinden değerlendirilmesini öngören hüküm iptal edildi.
Hisseli Tapu Sahiplerini İlgilendiriyor
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre, bir taşınmazın hissedarlarından biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer hissedarlar önalım hakkını kullanabiliyor.
Şufa hakkı olarak da bilinen bu uygulama, hissedarlara satılan payı dava yoluyla satın alma imkânı tanıyor.
2025 yılında yapılan kanun değişikliğiyle, bu davalarda taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeden belirlenmesi ve önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin belirlenen tutarı kesin süre içerisinde yatırması zorunlu hale getirilmişti.
Anayasa Mahkemesi Mülkiyet Hakkına Dikkat Çekti
Düzenleme, çeşitli mahkemelerin itirazları ve 137 milletvekilinin başvurusuyla Anayasa Mahkemesi'nin gündemine taşındı.
Başvuruları inceleyen Yüksek Mahkeme, taşınmazın satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine hâkim tarafından tespit edilen rayiç bedelin esas alınmasının tarafların haklarını olumsuz etkileyebileceğini değerlendirdi.
Kararda, bu uygulamanın alıcı açısından haksız kazanç veya zarara yol açabileceği, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar bakımından ise ödenecek tutarı belirsiz hale getirebileceği belirtildi.
AYM, düzenlemenin tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil bir denge oluşturmadığına hükmetti.
Rayiç Bedel ve Kesin Süre Düzenlemesi İptal Edildi
Yüksek Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan “rayiç bedeli” ifadesini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
Bu iptale bağlı olarak “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ifadeleri ile fıkranın kalan bölümü de yürürlükten kaldırılacak. Ayrıca düzenlemenin daha önce açılmış davalarda uygulanmasını öngören geçiş hükmü de iptal edildi.
Karar Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
Anayasa Mahkemesi, iptal kararının hemen uygulanmasının hukuki boşluk oluşturabileceğini dikkate alarak yürürlük tarihini 9 ay erteledi.
Buna göre karar, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.
Yeni kararın özellikle hisseli tarla, arsa ve konut satışlarından kaynaklanan önalım davaları açısından önem taşıması bekleniyor. Önalım hakkı ise tamamen kaldırılmadı; iptal kararı, bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi kapsıyor.
